「부동산 위기인가 기회인가」 한상완 | 2016

한국에서 아파트는 실질적 가치(주거용) 그 이상을 갖는다. 아파트는 마치 주식 종목과 같다. 수많은 매체와 전문가들은 끊임없이 아파트 값을 예측한다. 아파트 역시 부동산의 일부이지만, 단순히 수요와 공급 그리고 가격 데이터만으로 예측하기란 불가능하다. 주거문제와 관련된 각종 이슈와 심리적 변동이 작용하기 때문이다. 그래서 이 책에서는 심리를 포함한 각종 지표의 결과인 「디플레이션·인플레이션」을 중심으로 부동산의 미래를 예측한다. 

 

 

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| 디플레이션 전조현상

'디플레이션'은 물가가 하락하는 현상이다.

 

디플레이션이 발생하여 물가가 하락하면, '살기 좋겠네!?'라고 말할 수도 있지만, 디플레이션을 언급할 정도로 물가가 떨어지는 현상은 '사회 전반에 걸친 광범위한 물가 수준의 하락'을 의미한다. 사회전반에 걸쳐 물가하락이 진행되었다고 가정해보자. 상품과 서비스 가격이 하락하기 시작하면 임금 수준이 하락한다. 이에 따라 지갑사정이 팍팍해진 노동자들이 많아지며, 부동산 · 주식과 같은 자산가치도 동시다발적으로 하락한다. '물가하락 -> 임금수준하락 -> 고용 및 근로상황 악화 -> 자산가치 하락 -> 기업 폐업' 바퀴가 한번 굴러가기 시작하면, 정부가 파격적인 조치를 취하지 않는 이상 가속도가 붙기 시작한다.

 

한국에는 디플레이션이 올까?

 

2019년 한국의 상황을 고려했을 때, 디플레이션을 피할 수 없다. 아니, 반드시 올 수밖에 없다. 그 이유는 '이미 줄어버린 인구'에 있다. 정해진 지표와 동시에 가장 정확한 미래예측 데이터라 할 수 있는 '인구'는 수정 불가능한 미래지표다. 이미 정해진 세대를 다시 되돌릴 수 있는 방법은 없기 때문에 인구 지표는 신빙성이 상당히 높다. 노인인구가 늘어나고 공포에 가깝게 줄어버린 출산율 지표는 한국 사회의 민낯이며, 펙트다. 이에 맞춰 땜질처방은 하겠지만 그 자체를 어떻게 해볼 도리가 없다.

 

그렇다면, 인구가 감소하는 것과 디플레이션은 왜 밀접한 관계가 있을까?

 

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가령, 지구에 100명이 살고 있다고 가정해보자. 100명은 매일 사과 1개씩 먹고 있다. 그런데 1958~68년, 10년 동안 인구가 3배로 증가해서 300명이 되었고, 사과공장은 사과생산량을 3배로 늘렸다. 사과 생산량의 증가는 공장과 연계된 각종 시스템을 3배로 확충하는 계기가 되었고, 공장은 날로 번창한다. 이에 따라 사과공장 노동자가 출퇴근할 집도 늘어나며, 주변 부동산 값이 치솟으며 여러 관련업체들이 우후죽순으로 생겨난다. 

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위의 사과공장 이야기는 한국사회의 축소판이다. 사과 공장은 각종 자산을 늘렸고, 늘어난 법인세를 기반으로 국가와 지자체의 투자도 증가한다. 또한, 금융기관들도 앞다퉈 자산가치를 올리는 데에 열중하며, 투자를 받아 해외로 진출하는 공장들이 늘어난다. 

 

 

 

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|  인구 재앙

인구에서 중요한 지표는 '생산가능'인구다. 한국은 2018년부터 생산인구가 줄어들기 시작했다.

 

2015년 부터 한국은 줄어드는 인구에 미리 대비했다. 생산 효율성을 위해서 디지털 기반으로 시스템으로 대체했다. 4차산업 혁명을 언급하며 재빨리 최신기술과 설비를 도입했으며, 원가절감을 실현했다. 노동 집약형 산업은 외국인으로 대체했고, 젊은 세대는 공무원과 대기업·공기업에 매진했다. 그 결과 인구절벽이 현실로 나타나게 되었다. 

 

무인시대의 태동을 앞두고 Y세대(밀레니엄)들은 노후에 자신을 먹여살려줄 자녀보다는 자기계발과 수익성 부동산, 시스템에 투자하고 있다. 이와 더불어 기존의 X세대(1968~1981)는 여전히 자가용과 집 구입을 선호하면서 2021년까지는 수익성 부동산(빌딩,상가) 가격이 치솟는다. 

 

하지만 자산을 소유하려는 세대와 공유하려는 세대가 뒤죽박죽 섞이면서, 점차 정치,경제가 불안해지고 양극화가 극단으로 치닫게 된다. 이러한 현상은 사회, 문화 트랜드에 영향을 주며, 2030년 이후부터 한국인 전체의 인구가 줄어들기 시작한다. 양극화는 저출산을 심화시키기 때문이다.

 

전체인구가 줄어들기 시작하면 어떻게 될까?   

 

위의 사과공장 이야기를 언급하자면, 300개씩 생산하던 사과를 80개로 줄여야 한다. 사과 생산량이 계속 떨어지면, 더이상 공장을 유지하기가 힘들어진다. 물론 현실은 사과공장 이야기처럼 단순하지 않다. 수출물량이 존재하기 때문이다. 그러나 순수 이론적으로 본다면, 인구감소로 인한 생산량 하락은 사회 곳곳에서 인플레이션 숙취를 발생시킨다. 폐업한 공장은 생산할 수 있는 기계와 자산을 정리해야 하고, 이는 각종 폭락을 불러일으킨다. 양극화는 더욱 심화되고, 결국 정치권에서는 포퓰리즘이 휩쓸며 독재를 표방한 전체주의가 사회시스템마저 붕괴시킨다.   

 

디플레이션이 태풍처럼 휩쓸고 지나간 사회는 독재와 포퓰리즘 앞에 국민의 기본권이 박탈당할 위기를 겪는다. 인구 감소는 단순히 경제적 문제에서 끝나지 않는다. 한국에 앞서 많은 국가들이 디플레이션 태풍을 겪었다. 일본은 한국에 앞서 인구절벽을 경험했고, 초고령화가 시작되었다. 잃어버린 20년동안 사회 전반에 걸쳐 디플레이션이 나타났다. 아베노믹스는 줄어버린 인구를 만회하고자 화폐를 대량으로 찍어냈고, 인위적인 버블(인플레이션)을 만들었다. 엔화가 130엔을 향해 치솟으며 일본 수출기업 실적이 개선되었지만 잠깐이었다. 노벨상 수상자만 18명이 되는 일본도 '인구절벽'앞에서는 묘안이 없었다. 충격적인 사실은 2018년 현재 한국의 출산률은 1.28이다. 디플레이션을 겪고 있는 일본의 출산율이 1.32임을 감안한다면 심각한 상황이다. 

 

일본보다 낮은 출산율을 기록한 한국은 디플레이션을 겪을 수밖에 없다. 답은 이미 정해졌다. 

 

한국은 1970년대 중화학산업화, 1990년대 수출고도화, 2000년대 벤처활성화 단계로 성장을 거듭해왔다. 1인당 국민소득 3만달러를 넘어섰다. PPP(구매력 평가지수(PPP=Purchasing Power Parity),GDP(국내 총생산.gross domestic product)로는 일본에 뒤지지 않는다. 인구 5천만 명 이상이며, 1인당 GDP 3만달러는 넘는 공업국가는 세계에서 열 손가락 안에 들어간다. 

하지만 한국의 실상은 성장률과 다르게 흘러가고 있다. 청년 실업률은 역대 최고치를 갱신하며, 이에 대한 해결책은 공공분야 예산확대를 통한 공무원 증가였다. 만일, 삼성전자를 제외한 19대 대기업의 영업 이익률이 떨어지고, 수출이 둔화되었다면 끔찍한 상황이 발생할 수밖에 없다. 줄어드는 생산인구 대비 늘어난 공무원과 복지비용을 국가가 감당하기 힘들기 때문이다. 한국은 자원빈약국(옥수수까지 97% 수입)임을 잊어서는 안 된다. 수출이 감소하면 한국은 가장 끔찍한 사회가 될 수 있다. 

 

많은 학자들은 한국이 산업화의 마지막 단계까지 왔다고 평가한다. 미국을 제외한 OECD국가들은 3% 성장도 못하는 게 현실이며, 한국 역시 매년 3~4% 경제성장을 꾸준히 기록하기란 쉽지 않다. 이제 일본처럼 마이너스 성장 시대를 대비해야 할 때다. 하지만 한국은 일본과 달리 '아파트 버블'이란 문제가 있다. 한국은 여전히 성장 중심주의가 우선이며, 각종 버블에 대한 평가가 제대로 이뤄지지 않고 있다.

 

 

 

 

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|  해결책 

증기기관, 철도, 전기, 석유 같은 대발견과 대발명이 나오지 않는 이상 고도성장 시대를 지속적으로 이어갈 수는 없다. (선진국들이 우주개발에 매달리고 있는 이유) 혁신외에는 뚜렷한 해결책이 보이지 않는데, 혁신을 하기는 점차 어려워지고 있다. 혁신이라 말하는 아이폰도, 전기의 발명과 비교하면 말장난에 불과하다. 전기나 증기기관의 발명을 생각해본다면, 스마트폰은 혁신이 아닌 기존의 조합이다. 

 

하지만 혁신이 어렵더라도 결국 혁신만이 살길이다. 다행스럽게도 한국은 폭발적인 인구 구조가 10여년에 걸쳐 이뤄졌기 때문에(1958~61)  3년만에 800만명이 태어났던 일본 단카이 세대보다 후폭풍이 길고 느슨하게 진행될 것이다. 한꺼번에 무너지는 일본식 버블폭탄은 오지 않을 것이며, 혁신을 위한 시간을 벌 수 있다. 향후 5년간 혁신을 위한 투자에 올인해야 한다. 단지 시간의 차이일 뿐 한국의 인구지표는 디플레이션을 예고하고 있기 때문이다.  

 

유동성을 강화하라

 

책에서는 디플레이션 시대를 준비함에 있어, '유동성'을 강조한다. 제로금리가 된다면, 자산가격이 올라간다. 이는 일반적인 현상이다. 하지만 인구가 줄어든 상황에서 자산가치의 상승은 거품을 발생시킨다. 실질 수요가 받쳐주지 않는 사회에서 치솟은 자산가치는 결국 민낯을 드러내며 폭락한다. 여기에 인구감소로 인한 디플레이션(스테그플레이션)은 회복기간이 상당히 길다.(일본) 이때 현금은 최소한 기존 가치를 상승시킬수는 없지만 떨어지지 않는다. 반대로 부동산은 가치가 떨어질 수밖에 없다.

 

결국 줄어든 인구가 문제가 되는 때(2020~2025)가 되면 현금을 제외한 모든 상품가치는 하락한다. 오로지 유동성을 확보한 자산(ex.현금)만이 기존 가치를 보존한다. 경제는 '인구파동'이다. 생산인구가 증가하고 물가가 상승하는 인플레이션이 없다면, 부동산을 포함한 모든 자산은 동력을 잃어버린다. 한국의 경제 성장률은 점차 하락하고 있다. 

 

노무현 정부 4.02%

이명박 정부 3.1%

박근혜 정부(4년) 2.78%

 

생산인구가 감소하기도 전에 벌써 경제성장률이 떨어지고 있다. 내수가 탄탄하지 않고, 수출역시 대기업 중심에서 못 벗어난 상황에서 대기업마저 수출실적이 감소한다면 암울한 상황이 발생한다. 대기업 역시 국가 주도로 달려드는 중국기업의 견제를 심하게 받고 있다. 2018년 현 상태라면, 총인구가 줄어드는 시점인 2030년부터는 본격적인 마이너스 성장이 시작될 것이다. 혁신이 살길이다. 일본은, 규모를 줄이고 느리게 가더라도 '내수'를 선택했다.  미국은 제조업과 노동집약형 산업을 자국으로 끌어들이며 '강한 미국(트럼프 정부)'으로 돌아갔다. 수출대비 내수가 빈약한 한국은 일본을 따라할 수 없고, 저출산 1위 국가가 미국을 따라할 수도 없다. 결국 한국이 과거의 영광을 재현하려면 '혁신'만이 살길이다. 

 

이를 위해 공무원과 같은 '안정'을 희망하는 사회 분위기와 시스템 그리고 정책을 과감하게 뜯어고쳐야 한다. 안정이 경제성장률을 높여줄 수 없다. 오히려 투기붐과 자산버블을 일으킬 가능성이 높다. 정치, 경제, 사회 모든 면에서 '혁신'에 올인해야 한다.

 

인구감소가 본격적으로 시작되면 일부 역세권과 수익용 부동산을 제외하고는 하락할 수 밖에 없다. 돈은 쌓여있으면 독이 된다. 도전에 관대한 과감한 분위기가 필수적이다. 기존에 쌓아놓은 자본의 유동성과 회전력을 과감하게 높여야 한다. 각자 자신의 분야에서 과감하게 혁신에 투자해야만 '초강대국'반열에 오를 수 있다.