「평생연봉,나는 토지투자로 받는다」김용남 | 2016

토지 투자의 기본:: 용어파악

토지투자는 흔히 '돈이 많고, 장기적으로 보유'하는 투자로 알고 있다. 부동산 투자라 하면, 흔히 아파트와 상가를 말하기 때문이다. 덕분에 토지투자는 희소성이 있는 분야가 되었다. 그러나 희소성이 있다는 말은, '진입장벽'이 있다는 의미와 같다.

 

'진입장벽'의 시작은 대부분 '용어'에서 출발하지만, 토지투자는 용어와 같은 '외공'뿐만 아니라 '안목'이라는 내공까지 길러야 하는 분야다. 그러나 내외공을 떠나서 한 분야에 입문하려면 무조건 용어부터 알아야 한다.

 

"토지투자 용어"

 

지목이 무엇인지, 용도지역이 무엇인지, 또한 개발행위허가나 토지이용계획안 등...

 

토지와 관련된 용어정리부터 시작해보자. 토지를 매입하려면 가장 먼저 '토지이용계획 확인원'을 열람해야 한다. 토지이용계획 확인원은 , 토지이용규제서비스 <링크> 에 접속해서 지번을 입력하면볼 수 있다. 토지이용계획확인원에서 가장 먼저 등장하는 용어는 '지목'이다.

 

' 전, 답, 과, 공, 녹   등...'

 

토지 용도지역은 크게 도시지역과 비도시지역으로 나눈다. 그 중 비도시지역은 다시 관리지역과 농림지역, 자연환경 보전지역으로 구분한다. 관리지역은 대개 시골이라 생각하면 된다. 관리지역은 처음에는 개발을 장려할 목적으로 지정했었지만, 난개발이 이뤄지자 이를 방지하고 관리할 목적에서 다시 3가지로 분류한다.

 

'보전관리지역' , '계획관리지역' ,'생산관리지역'

 

여기서, '계획관리지역'이 바로 토지투자의 주 타겟이다.

 

 

계획관리지역이란?

현재 농지나 임야로 사용되지만 길이나 배수로가 있는 대지로 용도변경이 예상할 수 있고, 개발이 가능한 녹지지역이 '계획관리지역'이다.

 

생산관리지역은, 주로 농지로써 농업생산을 장려하는 토지다.  농지가 대부분이기 때문에 투자로는 장기투자가 적당하며, 사실상 귀농인 외에는 투자가 힘들다.

 

보전관리지역은 산림청에서 보호할 만한 이유가 있는 식생물이 존재하는 지역으로, 그린벨트, 상수도 보존지역, 국립공원 등... 이 있다. 실질적으로 개발을 목표로 투자하기 가장 힘든 토지다. 따라서 토지투자를 한다면, 대부분 계획 관리지역과 녹지지역(도시지역)이 타켓이다.

 

토지이용계획확인원을 보면서, 해당지목이 '전,답'이더라도 도시지역의 녹지지역에 속해 있는지, 비도시지역의 계획관리지역인지 생산관리지역인지 정도는 알아야 한다. 그리고 '지목'이 도시지역에 포함되면서, 자연녹지에 해당하는 경우일 때가 토지투자로 적합한 지역일 가능성이 높다고 한다. 지목을 볼 수 있는 지식이 왜 중요한지는 다음 예시를 보면 알 수 있다.

 

위의 사진처럼, 도로가 있고, 반듯한 모양에 배수로까지 완벽하더라도, '보전관리지역'에 해당된다면, 본인의 땅인데도 함부로 개발할 수도 없는 상황에 처한다. 토지만 보면서 정작 중요한 지목을 고려하지 않는 경우가 꽤 있다고 한다. 토지를 매입하거나 용도계획을 세우기 전에는 반드시 지목부터 확인하도록 하자.

 

 

 

토지를 보는 안목:: 용도

토지를 매입할 때는, 무엇을 어떻게 할 것인지에 관한 '용도'가 반드시 명확해야만 후회를 하지 않는다. 토지을 보는 안목은 '용도'에서 시작한다. 토지를 매입하기 전에 생각했던 '용도'와 매입 후 실제 구현수준을 어느정도 일치시킬 수 있는지를 알 수 있는 능력이 바로 토지를 보는 안목이다.

 

애당초 땅의 '용도'를 보지 않고 토지매입을 하는 경우, 대부분 후회한다. 단지 '주변에 길이 뚫리니깐' ,'주변이 발전하니깐', '규제가 풀리니깐' 등.. 으로 매입하면 반드시 후회할 일이 발생한다. 토지를 매입하는 당사자 입장에서 가장 중요한 용도는 투자자 입장에서도 중요하다.  

 

땅이란, 바로 옆에 붙어있는 경우에도 용도에 따라서 가격이 천차만별이다. 그 지역에 도로가 뚫린다고 해당 지역 땅의 용도가 모두 같아질 수가 없다. 심지어 굽어진 도로의 안쪽인지 바깥쪽인지에 따라서도 땅의 용도가 달라지고 당연히 가격이 달라진다.(땅도 성격이 있으니, 시간을 달리해서 최소 7회 정도의 현장답사를 하고, 성격을 알아본 후에 결정한다.)

 

 토지를 보는 안목의 출발점은, '이 땅에 무엇을 하면 정~말 좋겠다'란, 문장에서 출발한다. 이 땅에 뭘 할지도 모르고 땅을 사면, 내가 사면 땅값이 안 오르는데, 남이 사면 오르거나, 내가 팔면 안 팔리는데, 남이 팔면 그 가격에 팔리는 기이한 현상을 겪게 된다. '용도'가 명확해야만, 구상했던 용도에 맞춰 토지를 개간해서 수요자에게 판매하기도 쉬워진다는 점을 명심하자. 정리하자면, 토지를 볼 때는 반드시 두 가지 기본적인 규칙을 지켜야 한다.

 

첫째, 토지이용계획확인원을 보고, 지목과 지역을 확인한다. 

둘째, 토지매입 '용도'와 지적도의 부합여부를 판단한다.