Ⅱ「맘 고생 않는 집짓기 사용설명서」 조장현 | 북씽크 | 2019

주택의 장단점

1) 목조 :

-낮은 공사비, 단열, 내화성, 습도유지, 적당한 탄성(내진),-

소음차단, 구조 변경과 추가공사 용이

 -30~40평대는 목조주택이 가장 합리적이며, 대개 평당 350만원 소요

 

2) 노출 콘크리트 :

-다양한 매력, 튼튼함, 세련된 감각 but 새집증후군 

 

3) ALC(석회+시멘트와 기포제 섞어 고온고압 처리한 경량 기포콘크리트) 블록 :

-최고의 단열성, 습기에 취약, 좀더 넓은 실평수, 안정성

-불에 타더라도 유독가스 안 나오고 불에 타지 않고 안 번짐,세균증식 억제

 

4) 스틸하우스 :

- 짧은 공사기간, 구조변경 용이, 건식공법으로 현장이 깔끔

 

5) 패시브 하우스 :

- 냉난방비 저렴, 친환경, 지을 때 비싸지만 유지비용 적게 듬

 

6) 단독주택의 예산비율

1. 건축 공사비 : 50%

  1-1) 기초공사 : 5%

    1-2) 구조공사 : 20%

    1-3) 외장공사 : 15%

    1-4) 지붕공사 : 10%

  1-5) 조경공사 : 5%

    1-6) 내장공사 : 15%

  1-7) 데크공사 : 3%

  1-8) 욕실공사 : 7%

    1-9) 창호공사 : 10%

    1-10) 설비공사 : 5%

    1-11) 전기공사 : 5%

 

2. 토지매입비 : 30%

3. 토목공사비 : 6%

4. 설계비 : 5%

5. 조경공사비 : 4%

6. 등록세 및 취득세 : 3%

7. 기타 : 2%

 

 

토지편

1 땅을 고를 때는 배산임수, 남향 외에도 급수, 배수, 지반, 인접 도로, 이웃, 근린생활 시설 등을 고려해야 한다.

 

2 기본적인 문서(지적도, 토지/임야 대장, 국토/도시 이용계획 확인원, 등기부등본)를 준비해

전문가에게 검토를 의뢰하거나 관할 관청 민원실에 직접 문의한 뒤

어떠한 절차를 거쳐야 하는지 확인해두는 게 좋다.

 

3 농지는 농지전용허가 및 개발행위에 대한 허가를 받아야 집을 지을 수 있다.

따라서 땅값은 현저하게 낮다. 대신 절차가 까다롭기 때문에 토목설계사무소의 도움을 받아야한다.

 

4 농지의 건폐율은 20~40%이므로 마당을 넓게 쓸 수 있는 장점이 있다.

 

5 땅을 살 때는 반드시 직접 두 눈으로 확인하고 매입하는 것을 원칙으로 하되

토지 이용계획 확인서, 토지 대장, 등기부등본 등 필수 서류도 꼼꼼히 살펴야 한다.

 

6 농지 주변에는 축사가 있을 가능성이 높다.

따라서 공해 및 혐오시설(공장지대)과의 거리를 염두에 둬야하며,

오폐수의 위치까지 고려해야 한다.

 

7 좋은 집은 건축주, 설계자, 현장소장의 상호 존중을 바탕으로

막힘없는 소통이 이뤄질 때 비로소 탄생한다.

예산에 맞는 옷감을 선택하고,

옷감에 어울리는 디자인으로 제작한 맞춤정장과 같은 집이 좋은 집이다. 

 

 

 * 토지이용계획 확인서 : 공법상의 이용제한이나 거래규제에 관한 사항

 * 지적도, 임야도 : 땅의 형태, 경계, 도로여부 확인

 * 토지대장, 임야대장 : 면적, 지목 등의 사실관계에 관한 사항

 * 토지, 건축물, 등기부등본 : 소유권 등의 권리관계에 관한 사항

 

 

설계편

1 좋은 설계사를 찾는 것도 중요하지만

머릿 속에 구체적인 그림이 없다면 설계에 적잖히 애를 먹는다.

 

2 빈 종이 위에 자신이 원하는 공간들을 스케치하여 설계사와 상의한다.

 

3 어떤 스타일, 어떤 골조에서 기량을 더 발휘하는지 설계사의 경력을 점검한다.

 

4 기본 설계 초기 단계에서부터 요구사항을 체계적으로 정리해서 보여줘야한다.

 

5 첫 미팅 후 최소 두 가지 이상의 초안을 계획해서 보여 달라고 요청하라.

 

6 설계 중, 착공에 들어가더라도 설계사와의 소통은 지속적으로 되어야 한다.

 

7 건축주가 비전문가라고 무시하거나

사소한 요구라고 귀 기울이지 않는 설계사와는 절대 일하지 말아야 한다.

 

8 설계자는 디자이너, 현장소장은 장인이다.

이 두명의 의견이 맞아야 좋은 집을 짓는다.

설계자는 시공자와 자재에 대한 정보,

시공 시 필요한 기술 숙련도 등에 대해 충분히 대화를 나눠야 한다. 

 

9 설계시 주변환경을 이용한다. 가령 후면에 나즈막한 산이 있다면

후면부는 눈에 잘 띄지 않기 때문에 시멘트 사이딩 공법을 활용해서 예산을 절감할 수 있다.

눈에 보이지 않는 곳은 저렴하면서도 내구력이 강한 자재를 활용하고,

사람의 눈에 띄는 전면은 고급스러운 파벽돌을 활용함으로써 만족도를 높이는 식이다.

따라서 땅을 고를 때 뒤에 산이 있는지 없는지가 중요하다.

 

 

설계 프로세스

 타당성 검토, 현장 방문 => 자료수집, 일정표 작성 => 규모검토 및 토지이용계획 마스터플랜 작성 => 배치도, 평면도 납품/1차 건축주 보고 => 이미지 스케치, 입면도 작성 => 규모, 형태, 구조, 재료, 설비 등에 따른 예산 설정 => 배치, 평면, 입면, 단면, 1,2안 납품/2차 건축주 보고 => 검토, 보완 => 건축인허가 처리문제 협의 => 설계도면 최종확인

=> 실시설계, 구조도면, 허가도면 등 작성 => 시공사 협의 => 샵드로잉 => 최종실시 설계도면 납품/3차 건축주 보고

 

 

시공&준공편

1 설계사가 현장 감리를 하는 일정에 맞춰 반드시 동행하는 것이 좋고,

'내 집' 드나들 듯 이따금 현장에서 고생하는 분들을 위해

음료수라도 사들고 방문하는 편이 훗날 갈등 상황에 좋다.

 

2 시공경험이 얼마나 풍부한지 포트폴리오 검토는 필수다.

 

3 시공업체 자금력이 풍부한지, 하자보수 A/S는 가능하며,

기간은 어느정도인지, 현장소장은 부지런하고 꼼꼼한지 체크한다.

 

4 공사가 투명하게 진행될 증명 서류를 부탁한다. 

 

5 좋은 시공사란 현장소장이 많이 있고, 자금력과 시스템이 뛰어나며

무엇보다 현장 감리체계가 확실해야 한다.(정직)

가령, 공무팀이 없는 시공사라면 뒷돈이 새어나갈 우려가 있는 시공사다.

따라서 시스템이 중요하며, 자금력이 부족한 회사는 A/S를 기대하기 어렵기 때문에 피해야 한다.

 

6 건축주는 아무리 바빠도 기초공사, 골조공사, 인테리어 공사 때

한 번은 직접 눈으로 체크해야 한다. 이때 건축사와 동행하는 게 좋고,(감리 일정 체크)

감리 당일에는 현장에서 느꼈던 의문점이나 진행 상황에 대해 꼼꼼하게 질문해야 한다.(체크리스트 준비)

 

7 눈에 보이지 않는 단열제, 방수제는 견적서에 적힌 자재를 넣지 않거나

아예 철근 수량을 속이는 일도 비일비재하다. 따라서 설계대로 진행되는지 체크할 때는

자재들도 직접 체크해야 하고, 현장소장이 자재를 반입하는 날에는

자재 일련번호를 찍어서 보내달라고 하는 것도 좋은 방법이다.

준공 후에는 그 집에 시공된 자재의 브랜드와 일련번호가 적혀 있는 스펙북을 요청해야 한다.

그래야만 나중에 A/S를 할 때 맞는 시공자재를 요청할 수 있기 때문이다. 

 

8 설계를 할 때부터 시공자와 설계자를 함께 동석하는 편이 좋다.

시공사는 설계를 잘 이해하고, 설계의 주제를 존중하는 사람을 만나야 한다. 

 

9 시공사 선정에 가장 좋은 팁은 돈이 있느냐 없느냐를 알아보는 것이다.

돈이 없으면 수준높은 협력 업체들이 함께 일하려 하지 않고, 결국 엉망인 집이 완성된다.

이는 시공사와 거래를 하는 업체나 사람들에게 전화 한통만 해보면 답이 나온다.

주변업체에 돈을 잘 지불하지 않는 시공사와는 계약하지 않는다. 

 

10 싸게만 해준다고 무턱대고 그 시공사와 계약을 했다가

눈덩이처럼 시공비가 늘어나 집짓기에 실패하는 경우가 허다하다.

 

11 공사 계약을 할 때는 계약금은 최소로 하고(공사이행증권을 받고 계약금 송부)

나머지는 기성으로, 공사가 완료된 것이 확인된 것만 돈을 지불해야 한다.

만일 '원래 이 바닥은 이렇다'라며 통상 도급공사에서부터 10%전후 계산을 한다면 바로 계약을 해지하라. 

 

 

** 건축물대장 발급이 완료되면 1개월 내에 건축물보존등기를 마쳐야 한다.

건축물보존등기는 건축물의 법정 공사비에 따라 등록세, 취득세를 내고, 등기부등본에 등재하는 것을 의미한다.

등록세는 등기 접수 시, 취득세는 건축 준공 후 1개월 내에 납부해야 한다.